Imobiliare · impozit vânzare
Impozit pe câștig din vânzare imobil 2026
Ghid pentru proprietari care vand: cotă 3% pentru detinere sub 3 ani, 1% pentru 3-5 ani, scutire totală după 5 ani. Plus baza calcul, excepții pentru locuință de domiciliu și cum se plătește prin notar.
Cotă în funcție de detinere
| Perioada detinere | Cotă impozit | Aplicabilă pe |
|---|---|---|
| Sub 3 ani | 3% | câștig (preț vânzare − preț achiziție) |
| 3-5 ani | 1% | câștig |
| Peste 5 ani | 0% (scutire) | — |
Important: cota se aplica pe CASTIG (diferenta), nu pe pretul total. Dacă vinzi în pierdere (sub prețul de achiziție), zero impozit.
Exemple concrete 2026
| Scenariu | Preț achiziție | Preț vânzare | Câștig | Impozit |
|---|---|---|---|---|
| Cumpărat 2024, vândut 2026 (2 ani) | 300.000 | 380.000 | 80.000 | 2.400 (3%) |
| Cumpărat 2022, vândut 2026 (4 ani) | 250.000 | 350.000 | 100.000 | 1.000 (1%) |
| Cumpărat 2018, vândut 2026 (8 ani) | 200.000 | 450.000 | 250.000 | 0 (scutit) |
| Cumpărat 2025, vândut 2026 (1 an, pierdere) | 320.000 | 295.000 | -25.000 | 0 (pierdere) |
Cheltuieli deductibile din câștig
Din câștigul impozabil poți deduce urmatoarele cheltuieli aferente:
- Onorariu notar achiziție (cu TVA) și vânzare
- Comision broker imobiliar la achiziție sau vânzare
- Taxe ANCPI (intabulare, cadastru dacă achiziționat de ține)
- Îmbunătățiri majore documentate (renovare capitala, anexa noua, izolare termica) — necesita facturi pe perioada detinerii
- Reparații capitale documentate (NU întreținere curentă)
- Costuri de actualizare cadastrala dacă au fost necesare
Documente justificative obligatorii (5 ani). Mulți proprietari uita sa pastreze facturi de la renovari — pierd dreptul la deducere.
Cum se plătește impozitul
Procedură este complet automatizata prin notar — NU mai ai nimic de declarat ulterior la ANAF:
- La notar: vânzătorul prezintă dovadă prețului de achiziție + cheltuieli deductibile
- Notarul calculează câștigul impozabil și cotă aplicabilă (3%, 1% sau 0%)
- Cumpărătorul plătește prețul integral către notar
- Notarul reține impozitul direct din sumă platita
- Vânzătorul primește sumă netă (preț − impozit − onorariu notar)
- Notarul virează impozitul la ANAF în 25 de zile + raport lunar
Vezi și Donație vs vânzare imobil 2026 si Taxă succesiune 2026 pentru scenarii alternative de transfer proprietate.
Întrebări frecvente
Cât e impozitul pe câștig din vânzare imobil în 2026?
Cotă e degresiva în funcție de perioada de detinere (Cod Fiscal art. 111): (1) Sub 3 ani de detinere — 3% pe diferență dintre prețul de vânzare și prețul de achiziție. (2) Între 3 și 5 ani — 1% pe diferență. (3) Peste 5 ani de detinere — SCUTIRE TOTALA, NU se plătește impozit. Cotă se aplică pe CASTIG (preț vânzare − preț achiziție − cheltuieli notar pre vânzare), nu pe prețul total. Dacă pierzi la vânzare (vinzi sub prețul achiziției), zero impozit.
Cum se calculează câștigul impozabil?
Formula: câștig = preț vânzare − preț achiziție (cu inflație din 2010+) − cheltuieli aferente (notar la achiziție, comision broker la cumpărare, taxe ANCPI, îmbunătățiri majore documentate). Pentru imobil moștenit, prețul de achiziție = valoarea declarată în succesiune (NU zero, deci taxă succesiune protejează parțial). Pentru imobil donat, prețul de achiziție = valoarea declarată în actul de donație. Pentru cele cumparate înainte de 2010, există coeficienti de actualizare INS pe categorii ani.
Când sunt scutit de impozit la vânzare?
Scutiri principale Cod Fiscal art. 111: (1) Detinere peste 5 ani — scutire totală; (2) Vânzare pentru cumpărare locuință noua (doar pentru locuință de domiciliu, în 1 an de zile) — scutire conditionata; (3) Vânzare în cadrul executarii silite — scutire; (4) Vânzare către primăria locala / stat pentru utilitate publică — scutire; (5) Donație către rude apropiate (soț, copii, părinți, frați) — NU se considera vânzare, fără impozit (taxă de donație separată, dar mică).
Prețul de achiziție pentru imobil moștenit — cum se determina?
Prețul de achiziție = valoarea declarată în actul notarial de succesiune (procesul-verbal de dezbatere succesorala sau certificatul de moștenire). Recomandare strongly: la succesiune, declară valoarea REALA de piața a imobilului (nu valoarea minima cadastrala). Asta protejează la o eventuala vânzare ulterioara — prețul de achiziție fiscal e mai mare = câștig impozabil mai mic. Mulți moștenitori declară valoare mică la succesiune pentru a economisi pe taxă de succesiune, dar plătesc mult mai mult impozit la o vânzare ulterioara.
Cum și când se plătește impozitul pe câștig din vânzare?
Impozitul se calculează și plătește IMEDIAT, la momentul incheierii actului de vânzare la notar. Notarul reține impozitul direct din sumă platita de cumpărător și il virează la ANAF în 25 de zile. Procedură: (1) Cumpărător plătește prețul integral; (2) Notar reține impozit + onorariu propriu; (3) Vânzător primește sumă netă; (4) Notar trimite raportare lunară la ANAF cu listă tranzacțiilor + impozite retinute. Vânzătorul nu mai are nimic de declarat sau plătit ulterior — totul se face automat prin notar.
Vanzarea unei case prima locuință — există exonerare?
Pentru vanzarea LOCUINTEI DE DOMICILIU urmata de cumpărarea altei locuințe de domiciliu în maxim 1 an de la vânzare, există scutire parțială / totală de impozit pe câștig conform Cod Fiscal art. 111. Condiții: (1) Imobilul vândut sa fi fost domiciliul tau efectiv minim 1 an înainte de vânzare; (2) Cumpărare locuință noua în 365 zile; (3) Prețul noii locuințe sa fie cel puțin egal cu prețul celei vechi (în caz contrar, scutire proporțională). Această exonerare e mai puțin cunoscută dar utila pentru cei care fac upgrade de locuință.
Vânzare imobil între persoane fizice vs către dezvoltator/firma
Vânzare între persoane fizice: doar impozit pe câștig (Cod Fiscal art. 111), notar reține la sursa. NU se aplică TVA (vânzător persoană fizica nu e plătitor TVA). Vânzare către o firma (dezvoltator imobiliar, fond de investiții imobiliare) — doar pentru vânzător persoană fizica, regimul fiscal e identic. Vânzare DE LA o firma către persoană fizica — se aplică TVA 9% sau 21% pe prețul intregului imobil (nu doar pe câștig). Atenție la diferentiere — mulți confuzeaza impozitul pe câștig persoană fizica cu TVA firma.
Sanctiuni pentru subdeclarare preț vânzare imobil
Nedeclararea prețului real (subdeclarare la notar pentru a reduce impozitul) — frauda fiscală cu sanctiuni grave: (1) ANAF poate audita tranzacția retroactiv 5 ani; (2) Recalculare pe baza prețului de piața estimat (folosind comparatori INS, RAEX, agenții imobiliare); (3) Plată diferenței + dobânzi 0,02%/zi + penalități 50-100% din sumă neplătită; (4) Pentru sume mari, urmarire penala (Legea 241/2005 evaziune fiscală). Practică de subdeclarare a scăzut mult după 2020 — băncile, asigurarile și ANAF cross-checks valoare reală. Recomandare strongly: declară prețul real.