Imobiliare · impozit vânzare
Impozit la vânzarea imobilului 2026 — 3% / 1%
Ghid pentru proprietari care vând: 3% din valoarea tranzacției pentru deținere sub 3 ani, 1% peste 3 ani — pe prețul întreg, nu pe câștig. Fără plafon neimpozabil din 2023. Baza minimă e grila notarială, iar notarul reține impozitul la semnare.
Cotă în funcție de detinere
| Perioada detinere | Cotă impozit | Aplicabilă pe |
|---|---|---|
| Până la 3 ani inclusiv | 3% | valoarea tranzacției (prețul de vânzare, minim grila notarială) |
| Peste 3 ani | 1% | valoarea tranzacției (prețul de vânzare, minim grila notarială) |
Important: cota se aplică pe VALOAREA TRANZACȚIEI (prețul total), nu pe câștig. Chiar dacă vinzi în pierdere față de prețul de achiziție, impozitul se datorează integral.
Exemple concrete 2026
| Scenariu | Preț vânzare | Cotă | Impozit |
|---|---|---|---|
| Cumpărat 2024, vândut 2026 (2 ani) | 380.000 | 3% | 11.400 lei |
| Cumpărat 2022, vândut 2026 (4 ani) | 350.000 | 1% | 3.500 lei |
| Cumpărat 2018, vândut 2026 (8 ani) | 450.000 | 1% | 4.500 lei (NU e scutit!) |
| Cumpărat 2025 cu 320.000, vândut 2026 în pierdere (1 an) | 295.000 | 3% | 8.850 lei (impozit și la pierdere) |
Grila notarială — baza minimă de impozitare
Nu există cheltuieli deductibile: impozitul se aplică direct pe valoarea tranzacției. Există în schimb un prag MINIM — grila notarială(expertiza valorilor de piață realizată anual pentru camerele notarilor publici):
- Dacă prețul declarat în contract e peste valoarea din grilă → impozitul se calculează pe prețul declarat
- Dacă prețul declarat e sub valoarea din grilă → impozitul se calculează pe valoarea din grilă
- Grila diferă pe localitate, zonă, tip imobil și an de construcție — notarul o consultă automat
Practic, subdeclararea prețului nu reduce impozitul sub minimul din grilă — și rămâne evaziune fiscală pentru diferența reală.
Cum se plătește impozitul
Procedură este complet automatizata prin notar — NU mai ai nimic de declarat ulterior la ANAF:
- La notar: se stabilește perioada de deținere (din actul de dobândire) și valoarea tranzacției (minim grila notarială)
- Notarul calculează impozitul: 3% (deținere ≤ 3 ani) sau 1% (peste 3 ani) din valoare
- Cumpărătorul plătește prețul integral către notar
- Notarul reține impozitul direct din sumă platita
- Vânzătorul primește sumă netă (preț − impozit − onorariu notar)
- Notarul virează impozitul la ANAF până pe 25 a lunii următoare
Vezi și Donație vs vânzare imobil 2026 si Taxă succesiune 2026 pentru scenarii alternative de transfer proprietate.
Întrebări frecvente
Cât e impozitul la vânzarea unui imobil în 2026?
Conform Cod Fiscal art. 111 (modificat prin OG 16/2022, în vigoare din 2023): 3% din VALOAREA TRANZACȚIEI pentru imobile deținute până la 3 ani inclusiv, respectiv 1% pentru imobile deținute peste 3 ani. ATENȚIE: impozitul se aplică pe valoarea întregii tranzacții (prețul de vânzare), NU pe câștig — chiar dacă vinzi în pierdere, plătești impozitul. Nu mai există plafonul neimpozabil de 450.000 lei (eliminat din 2023) și nici scutire după 5 ani de deținere.
Pe ce valoare se calculează impozitul?
Pe valoarea declarată de părți în contractul de vânzare-cumpărare. Dacă prețul declarat e mai MIC decât valoarea minimă din grila notarială (expertiza camerelor notarilor publici, actualizată anual), impozitul se calculează pe valoarea din grilă — deci subdeclararea nu reduce impozitul sub acest minim. Exemplu: apartament vândut cu 380.000 lei după 2 ani de deținere → impozit 3% × 380.000 = 11.400 lei, reținut de notar la semnare.
Când sunt scutit de impozit la vânzare?
Cazurile în care NU se datorează impozitul (Cod Fiscal art. 111): (1) Imobile dobândite prin reconstituirea dreptului de proprietate (legi speciale de retrocedare); (2) Donație între rude și afini până la gradul III inclusiv, precum și între soți; (3) Moștenire — dacă succesiunea e dezbătută și finalizată în maxim 2 ani de la deces (altfel se datorează 1% pe valoarea masei succesorale). ATENȚIE la mituri: NU există scutire după 5 ani de deținere și NU există scutire dacă reinvestești banii în altă locuință — ambele reguli au dispărut.
Prețul de achiziție pentru imobil moștenit — cum se determina?
La vânzarea unui imobil moștenit se aplică aceleași cote (3% / 1%), iar perioada de deținere se calculează de la data dobândirii prin moștenire (data decesului autorului succesiunii). Separat, dacă succesiunea NU e dezbătută în 2 ani de la deces, se plătește un impozit de 1% pe valoarea masei succesorale la dezbatere. Deținerea îndelungată de către defunct nu se transmite — contează doar perioada TA de deținere.
Cum și când se plătește impozitul la vânzare?
Impozitul se calculează și plătește IMEDIAT, la momentul incheierii actului de vânzare la notar. Notarul reține impozitul direct din sumă platita de cumpărător și il virează la ANAF în 25 de zile. Procedură: (1) Cumpărător plătește prețul integral; (2) Notar reține impozit + onorariu propriu; (3) Vânzător primește sumă netă; (4) Notar trimite raportare lunară la ANAF cu listă tranzacțiilor + impozite retinute. Vânzătorul nu mai are nimic de declarat sau plătit ulterior — totul se face automat prin notar.
Vanzarea unei case prima locuință — există exonerare?
NU. Este unul dintre cele mai răspândite mituri: în România NU există scutire de impozit dacă vinzi locuința de domiciliu și cumperi alta (reinvestire), indiferent de termen. Regula există în alte țări (ex. SUA, Franța pentru reședința principală), dar Codul Fiscal român aplică impozitul de 3%/1% pe valoarea tranzacției indiferent ce faci cu banii. Singura optimizare legală reală e timing-ul: după 3 ani de deținere cota scade de la 3% la 1%.
Vânzare imobil între persoane fizice vs către dezvoltator/firma
Vânzare între persoane fizice: doar impozitul din art. 111 (3%/1% pe valoare), reținut de notar la sursă. NU se aplică TVA (vânzătorul persoană fizică nu e plătitor de TVA în mod obișnuit). Vânzare DE LA o firmă către persoană fizică — se aplică TVA 9% sau 21% pe prețul întregului imobil. Atenție la diferențiere — mulți confundă impozitul persoanei fizice cu TVA-ul firmei.
Sanctiuni pentru subdeclarare preț vânzare imobil
Nedeclararea prețului real (subdeclarare la notar pentru a reduce impozitul) — frauda fiscală cu sanctiuni grave: (1) ANAF poate audita tranzacția retroactiv 5 ani; (2) Recalculare pe baza prețului de piața estimat (folosind comparatori INS, RAEX, agenții imobiliare); (3) Plată diferenței + dobânzi 0,02%/zi + penalități 50-100% din sumă neplătită; (4) Pentru sume mari, urmarire penala (Legea 241/2005 evaziune fiscală). Practică de subdeclarare a scăzut mult după 2020 — băncile, asigurarile și ANAF cross-checks valoare reală. Recomandare strongly: declară prețul real.
Citește mai departe
TVA imobiliare 2026 — cotă 9% prima locuință vs 21% standardGhid TVA imobiliare 2026: cotă 9% pentru locuințe noi care îndeplinesc condițiile prima locuință (plafoane suprafață + preț), cotă 21% standard. OUG 156/2024.Prima Casă 2026 — plafoane, condiții, garanție de statGhid Prima Casă (Noua Casă) 2026: plafon 70.000 EUR avans 5% / 140.000 EUR locuințe noi clasă A avans 15%, garanție 50% stat FNGCIMM, dobândă IRCC+2%, condiții, banci, alternative.Impozit locuință 2026 — calcul, termene și reducere 10%Impozitul pe clădiri 2026: cote 0,08-0,2% rezidential, 0,2-1,3% nerezidential. Termene 31 martie și 30 septembrie. Bonificație 10% plată până 31 martie. Calcul și exemple.Impozit auto 2026 — taxă pe cilindree și normă Euro, scutiriImpozit auto 2026 conform Cod Fiscal art. 470: tarif pe cilindree ȘI normă Euro. Electricele plătesc 40 lei/an, hibrizii reducere până la 30%. Tabel pe cmc + termene.Cum aduci o mașină din Germania în România 2026 — pas cu pasImport auto Germania 2026: fără taxe vamale și fără TVA la rulate, transport ~600 €, RAR ~450 lei, ITP, RCA. Pașii A→Z, acte, costuri și capcane. Calculator cost inclus.Înmatriculare mașină din Germania 2026 — acte, RAR, costuriÎnmatriculare mașină adusă din Germania în 2026: documente (CoC, talon), pașii RAR + ITP + RCA, taxe (certificat 49 lei, plăci 40 lei) și cât durează. Ghid complet.