Imobiliare · TVA
TVA locuințe noi 2026 — 21% de la 1 octombrie, cota de 9% a expirat
De la 1 octombrie 2026, toate locuințele noi vândute de dezvoltatori se facturează cu TVA 21%. Cota redusă de 9% a fost tranzitorie (antecontract până la 31 iulie 2025, livrare până la 30 septembrie 2026, max 120 mp / 600.000 lei) și nu s-a mai prelungit. Mai jos: cum a funcționat, cine poate cere diferența înapoi și când nu se aplică TVA deloc (Legea 141/2025).
Ce s-a schimbat pe 1 octombrie 2026
- Cota de 9% nu mai există. Termenul de livrare, prelungit o dată de la 31 iulie la 30 septembrie 2026 prin Legea 161/2026, a expirat. Prelungirea până în iulie 2027, trecută în programul de guvernare, nu a devenit lege.
- Antecontractele vechi nelivrate la timp trec la 21%. La 600.000 lei fără TVA, prețul final urcă de la 654.000 la 726.000 lei (+72.000 lei).
- Restituirea diferenței: cine a plătit 21% deși îndeplinea condițiile (după expirarea inițială din 1 august 2026, până la prelungire) o poate cere de la ANAF din 1 octombrie 2026, după procedura aprobată prin ordin ANAF.
Cum a funcționat cota de 9% față de 21%
| Aspect | Cotă 9% (tranzitorie, până la 30 sep 2026) | Cotă 21% (standard, singura din 1 oct 2026) |
|---|---|---|
| Suprafață maximă | 120 mp utili | fără limită |
| Preț maxim | 600.000 lei fără TVA (fără plafon separat pentru rural) | fără limită |
| Cumpărător | prima locuință în regim redus (declarație) | orice cumpărător |
| Destinație | locuință (nu mixt) | orice destinație |
| Verificare | declarație + fișier ANAF | — |
Exemple concrete — impact TVA pe preț
| Imobil | Preț net | TVA 9% (până la 30 sep) | TVA 21% | Diferență cost |
|---|---|---|---|---|
| Garsonieră 35 mp (TVA 9% eligibil) | 200.000 | 18.000 | 42.000 | 24.000 |
| Apartament 60 mp (TVA 9% eligibil) | 350.000 | 31.500 | 73.500 | 42.000 |
| Apartament 90 mp (TVA 9% eligibil) | 500.000 | 45.000 | 105.000 | 60.000 |
| Apartament 130 mp (peste plafon) | 750.000 | — | 157.500 | — |
| Vila 200 mp premium | 1.500.000 | — | 315.000 | — |
Coloana „Diferență” e exact ce costă în plus o locuință eligibilă care nu a fost livrată până pe 30 septembrie 2026: 12 puncte procentuale din prețul net.
Când NU se aplică TVA imobiliară
- Vânzare între persoane fizice (apartament second-hand între civili) — fără TVA
- Dezvoltator revinde imobil folosit minim 1 an — scutire conform Cod Fiscal art. 292 alin 2 lit. f
- Donație între rude apropiate — fără TVA (taxă donație separată)
- Moștenire / succesiune — fără TVA (taxă succesiune separată)
- Terenuri agricole / forestiere — scutite conform anumite condiții
- Vânzare în cadrul executării silite — fără TVA
- Vânzare către stat / utilitate publică — scutire
Cum afectează Legea 141/2025 piața imobiliară
Creșterea TVA standard de la 19% la 21% (1 august 2025) a adăugat 2% la prețul brut al locuințelor noi care nu se încadrau la TVA redusă 9%. Din 1 octombrie 2026, odată cu expirarea cotei de 9%, toate locuințele noi sunt la 21%. Ce s-a văzut pe piață:
- Creștere preț apartamente premium / vile cu ~1,7% (TVA inclus în preț final)
- Grabă de livrare în august-septembrie 2026 pentru antecontractele eligibile la 9%
- Blocajul sistemelor ANCPI din iulie 2026 a forțat prelungirea termenului cu două luni
- De la 1 octombrie 2026 nu mai există diferență de TVA între „clasa medie” și „premium”: totul e la 21%
Vezi și ghidul detaliat Costuri achiziție casă România 2026 cu defalcare completă notar + ANCPI + broker + bancă.
Întrebări frecvente
Când se aplică TVA pe vânzarea unei locuințe în 2026?
TVA se aplică DOAR la vânzarea de la PERSOANA JURIDICĂ (dezvoltator imobiliar, agenție, fond imobiliar) către cumpărător (persoană fizică sau juridică). Pentru tranzacții ÎNTRE PERSOANE FIZICE (apartament second-hand între civili), NU se aplică TVA. Și dezvoltator-revanzator pe second-hand poate fi scutit dacă imobilul a fost folosit pentru locuit minim 1 an înainte de revanzare.
Care e diferență între cotă 9% și 21% TVA imobiliare?
De la 1 octombrie 2026 nu mai există diferență: toate locuințele noi vândute de dezvoltatori se facturează cu 21%. Cota de 9% a fost doar TRANZITORIE, după Legea 141/2025: pentru antecontractele semnate până la 31 iulie 2025, cu avans de minim 20% plătit, și livrare (contract final) până la 30 septembrie 2026 — termen prelungit o dată, de la 31 iulie, prin Legea 161/2026, după blocarea sistemelor ANCPI. Termenul nu s-a mai prelungit. Pe un imobil de 400.000 lei net, diferența a fost 48.000 lei (36.000 lei TVA la 9% vs 84.000 lei la 21%).
Care erau condițiile pentru TVA 9% (regimul tranzitoriu)?
Regimul a expirat pe 30 septembrie 2026. Condițiile cumulative erau: (1) Antecontract semnat până la 31 iulie 2025, cu avans de minim 20% achitat; (2) Livrarea locuinței (contractul final) până la 30 septembrie 2026; (3) Suprafață utilă maximum 120 mp (fără anexele gospodărești); (4) Valoare maximum 600.000 lei fără TVA; (5) Cumpărător persoană fizică care NU a mai achiziționat o locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023. Dacă oricare condiție nu era îndeplinită — TVA 21%. Nu exista plafon diferit pentru rural.
Am plătit TVA 21% deși îndeplineam condițiile pentru 9%. Pot recupera diferența?
Legea 161/2026 prevede restituirea diferenței dintre cota standard și cota de 9% pentru cumpărătorii care îndeplineau condițiile, dar au plătit 21% după expirarea inițială a termenului (1 august 2026) și până la intrarea în vigoare a prelungirii. Restituirea se cere de la ANAF, începând cu 1 octombrie 2026, după procedura aprobată prin ordin al președintelui ANAF. Păstrează antecontractul, dovada avansului și factura cu 21%.
Cumpărător a beneficiat anterior de TVA 9% — poate să mai beneficieze?
NU. Conform Cod Fiscal art. 291 alin 2 lit. b, regimul redus TVA 9% poate fi accesat O SINGURA DATA în viață. Verificarea se face prin declarația pe propria răspundere a cumpărătorului și fisierele ANAF — există control automat. Dacă declari fals (ai mai beneficiat) și ești descoperit, sancțiuni: plată diferenței TVA (12% × preț) + penalități 50-100% + dobânzi 0,02%/zi. Pentru a doua locuință, automat se aplică TVA 21%.
Vând apartamentul meu second-hand către alta persoană fizică — TVA?
NU se aplică TVA. Vânzarea între persoane fizice este scutită de TVA. Doar onorariu notar + ANCPI + eventual broker se aplică. Însă atenție la IMPOZITUL PE CÂȘTIG (Cod Fiscal art. 111) — cotă 3% sub 3 ani deținere, 1% între 3-5 ani, scutit peste 5 ani. Vezi ghidul nostru detaliat pe impozit câștig vânzare imobil 2026.
Dezvoltator vinde apartament SECOND-HAND (folosit anterior) — TVA?
Aici depinde de situație. Cazul 1: dezvoltatorul a folosit apartamentul pentru locuit minim 1 an (ex: pentru directori companie) — scutit de TVA la revanzare conform Cod Fiscal art. 292 alin 2 lit. f. Cazul 2: dezvoltatorul revinde fără folosire intermediara — TVA standard 21% (nu se aplică cotă redusă 9% pentru second-hand chiar la dezvoltator). Cazul 3: cumpărător e plătitor TVA și poate face reverse charge — TVA inversată, dezvoltator nu colectează.
TVA pe terenuri construibile în 2026?
Terenurile construibile vândute de o persoană juridică plătitoare TVA (firma construcții, dezvoltator) — TVA 21% standard. Terenuri între persoane fizice — fără TVA; se aplică doar impozitul din art. 111 (3%/1% pe valoarea tranzacției). Terenuri agricole sau forestiere — scutite de TVA conform Cod Fiscal art. 292 alin 2 lit. e (anumite condiții). Terenuri intravilan construibile cu autorizație — TVA 21% obligatoriu de la firme.
Cum afectează TVA 21% (din august 2025) piața imobiliară?
Reforma reală e mai dură decât +2%: locuințele care înainte beneficiau de 9% au sărit direct la 21% (diferență de 12 puncte procentuale) dacă nu se încadrează în regimul tranzitoriu. Impact pe piață: (1) grabă de finalizare a livrărilor până la 30 septembrie 2026, ultimul termen pentru 9%; (2) scumpire efectivă a locuințelor noi contractate după 1 august 2025; (3) de la 1 octombrie 2026, inclusiv locuințele cu antecontract vechi nelivrate la timp trec la 21% — la 600.000 lei fără TVA, 72.000 lei în plus.
Citește mai departe
Prima Casă 2026 — plafoane, condiții, garanție de statGhid Prima Casă (Nouă Casă) 2026: plafon 70.000 EUR avans 5% / 140.000 EUR locuințe noi clasă A avans 15%, garanție 50% stat FNGCIMM, dobândă IRCC+2%, condiții, bănci, alternative.Impozit locuință 2026 — calcul, termene și reducere 10%Impozitul pe clădiri 2026: cote 0,08-0,2% rezidențial, 0,2-1,3% nerezidential. Termene 31 martie și 30 septembrie. Bonificație 10% plată până 31 martie. Calcul și exemple.Impozit auto 2026 — taxă pe cilindree și normă Euro, scutiriImpozit auto 2026 conform Cod Fiscal art. 470: tarif pe cilindree ȘI normă Euro. Electricele plătesc 40 lei/an, hibrizii reducere până la 30%. Tabel pe cmc + termene.Cum aduci o mașină din Germania în România 2026 — pas cu pasImport auto Germania 2026: fără taxe vamale și fără TVA la rulate, transport ~600 €, RAR ~450 lei, ITP, RCA. Pașii A→Z, acte, costuri și capcane. Calculator cost inclus.Înmatriculare mașină din Germania 2026 — acte, RAR, costuriÎnmatriculare mașină adusă din Germania în 2026: documente (CoC, talon), pașii RAR + ITP + RCA, taxe (certificat 49 lei, plăci 40 lei) și cât durează. Ghid complet.Verificare mașină second-hand din Germania 2026 — istoric, km, dauneCum verifici o mașină din Germania înainte să o cumperi: VIN, istoric daune, kilometraj real, TÜV/HU. Surse, semne de fraudă și capcane. Evită mașinile cu probleme.