Imobiliare · TVA
TVA imobiliare 2026 — cotă 9% prima locuință vs 21% standard
Ghid TVA pe locuințe noi 2026: cotă redusa 9% pentru prima locuință care îndeplinește plafoane (120 mp + ~600k lei urban) vs cotă standard 21% pentru restul. OUG 156/2024 și excepții pentru persoane fizice și terenuri.
Cele 2 cote — comparator
| Aspect | Cotă 9% (prima locuință) | Cotă 21% (standard) |
|---|---|---|
| Suprafață maximă | 120 mp utili | fără limită |
| Preț maxim | ~600.000 lei urban / ~700.000 rural | fără limită |
| Cumpărător | prima locuință în regim redus (declarație) | orice cumpărător |
| Destinație | locuință (nu mixt) | orice destinație |
| Verificare | declarație + fișier ANAF | — |
Exemple concrete — impact TVA pe preț
| Imobil | Preț net | TVA 9% | TVA 21% | Diferență cost |
|---|---|---|---|---|
| Garsoniera 35 mp (TVA 9% eligibil) | 200.000 | 18.000 | 42.000 | 24.000 |
| Apartament 60 mp (TVA 9% eligibil) | 350.000 | 31.500 | 73.500 | 42.000 |
| Apartament 90 mp (TVA 9% eligibil) | 500.000 | 45.000 | 105.000 | 60.000 |
| Apartament 130 mp (peste plafon) | 750.000 | — | 157.500 | — |
| Vila 200 mp premium | 1.500.000 | — | 315.000 | — |
Pentru imobilele aproape de plafon (110-120 mp, 550-600k lei), verifică strict prețul de cataloagere ca sa te incadrezi la TVA 9%. Diferență 12% poate ajunge ușor la 50.000-70.000 lei în plus.
Când NU se aplică TVA imobiliară
- Vânzare între persoane fizice (apartament second-hand între civili) — fără TVA
- Dezvoltator revinde imobil folosit minim 1 an — scutire conform Cod Fiscal art. 292 alin 2 lit. f
- Donație între rude apropiate — fără TVA (taxă donație separată)
- Moștenire / succesiune — fără TVA (taxă succesiune separată)
- Terenuri agricole / forestiere — scutite conform anumite condiții
- Vânzare în cadrul executarii silite — fără TVA
- Vânzare către stat / utilitate publică — scutire
Cum afectează OUG 156/2024 piața imobiliară
Creșterea TVA standard de la 19% la 21% (1 august 2025) a adaugat 2% la prețul brutto al locuintelor noi care nu se încadrează la TVA redusa 9%. Impacturi pe piata in 2026:
- Creștere preț apartamente premium / vile cu ~1,7% (TVA inclus în preț final)
- Cerere mai mare pentru categoria TVA 9% (locuințe conformite plafoanelor)
- Mulți dezvoltatori au refacut planurile pentru a respecta plafoanele suprafață + preț pentru TVA 9%
- Plafonul de 120 mp / ~600k lei devine standard de design pentru proiecte noi
- Diferentiere accentuata intre "clasa medie" (TVA 9%) si "clasa premium" (TVA 21%) pe piata
Vezi și ghidul detaliat Costuri achiziție casă România 2026 cu defalcare completă notar + ANCPI + broker + bancă.
Întrebări frecvente
Când se aplică TVA pe vanzarea unei locuințe în 2026?
TVA se aplică DOAR la vanzarea de la PERSOANA JURIDICA (dezvoltator imobiliar, agenție, fond imobiliar) către cumpărător (persoană fizica sau juridica). Pentru tranzacții INTRE PERSOANE FIZICE (apartament second-hand între civili), NU se aplică TVA. Și dezvoltator-revanzator pe second-hand poate fi scutit dacă imobilul a fost folosit pentru locuit minim 1 an înainte de revanzare.
Care e diferență între cotă 9% și 21% TVA imobiliare?
Cotă 9% se aplică la locuințe noi care îndeplinesc strict condițiile de prima locuință în regim redus (Cod Fiscal art. 291 alin 2 lit. b). Cotă 21% (standard din 1 august 2025, OUG 156/2024) se aplică la TOATE celelalte locuințe noi: apartamente premium, vile de lux, spații comerciale, terenuri construibile. Diferență de preț pentru cumpărător: pe un imobil 400.000 lei net, TVA 9% = 36.000 lei vs TVA 21% = 84.000 lei (diferență 48.000 lei!).
Care sunt condițiile pentru TVA 9% (prima locuință regim redus)?
Condiții cumulative obligatorii Cod Fiscal art. 291 alin 2 lit. b: (1) Suprafață utila maximum 120 mp (apartament sau casă); (2) Prețul de vânzare maximum aproximativ 600.000 lei (în zona urbană) sau 700.000 lei (în mediu rural) — actualizate anual conform inflației; (3) Cumpărătorul declară pe propria raspundere ca este PRIMA SA LOCUINTA cumparata în regim redus (nu a beneficiat anterior); (4) Imobilul e construit ca locuință (nu spațiu mixt comercial/locuit). Dacă oricare condiție nu e indeplinita — automat TVA 21%.
Cumpărător a beneficiat anterior de TVA 9% — poate sa mai beneficieze?
NU. Conform Cod Fiscal art. 291 alin 2 lit. b, regimul redus TVA 9% poate fi accesat O SINGURA DATA în viață. Verificarea se face prin declarația pe propria raspundere a cumparatorului și fisierele ANAF — există control automat. Dacă declari fals (ai mai beneficiat) și ești descoperit, sanctiuni: plată diferenței TVA (12% × preț) + penalități 50-100% + dobânzi 0,02%/zi. Pentru a două locuință, automat se aplică TVA 21%.
Vand apartamentul meu second-hand către alta persoană fizica — TVA?
NU se aplică TVA. Vanzarea între persoane fizice este scutita de TVA. Doar onorariu notar + ANCPI + eventual broker se aplică. Însă atenție la IMPOZITUL PE CASTIG (Cod Fiscal art. 111) — cotă 3% sub 3 ani detinere, 1% între 3-5 ani, scutit peste 5 ani. Vezi ghidul nostru detaliat pe impozit câștig vânzare imobil 2026.
Dezvoltator vinde apartament SECOND-HAND (folosit anterior) — TVA?
Aici depinde de situație. Cazul 1: dezvoltatorul a folosit apartamentul pentru locuit minim 1 an (ex: pentru directori companie) — scutit de TVA la revanzare conform Cod Fiscal art. 292 alin 2 lit. f. Cazul 2: dezvoltatorul revinde fără folosire intermediara — TVA standard 21% (nu se aplică cotă redusa 9% pentru second-hand chiar la dezvoltator). Cazul 3: cumpărător e plătitor TVA și poate face reverse charge — TVA inversata, dezvoltator nu colecteaza.
TVA pe terenuri construibile în 2026?
Terenurile construibile vândute de o persoană juridica plătitoare TVA (firma construcții, dezvoltator) — TVA 21% standard. Terenuri între persoane fizice — fără TVA, doar impozit pe câștig dacă aplicabil. Terenuri agricole sau forestiere — scutite de TVA conform Cod Fiscal art. 292 alin 2 lit. e (anumite condiții). Terenuri intravilan construibile cu autorizație — TVA 21% obligatoriu de la firme.
Cum afectează TVA 21% (din august 2025) piața imobiliară?
Creșterea TVA standard de la 19% la 21% (OUG 156/2024, în vigoare 1 aug 2025) a adaugat 2% la prețul brutto al locuintelor noi care nu se încadrează la TVA 9%. Impact pe piața: (1) Creștere preț apartamente premium / vile cu ~1.7% (TVA inclus în preț); (2) Cerere mai mare pentru categoria TVA 9% (locuințe conformite); (3) Mulți dezvoltatori au refacut planurile pentru a respecta plafoanele suprafață + preț pentru TVA 9%; (4) Plafonul de 120 mp / ~600k lei devine standard de design pentru proiecte noi. Pentru cumpărători — recomandare strongly: verifică TVA înainte de tranzacție, diferență 12% e mare.