Donatie vs vanzare imobil 2026 — care e mai avantajos
Cand transferi un imobil catre rude sau terti, ai 2 optiuni: donatie sau vanzare. Fiecare are implicatii fiscale diferite. Pentru rude pana in gradul al III-lea, donatia e aproape intotdeauna mai avantajoasa. Pentru terti, depinde de valoare si situatie. Comparatie completa: taxe, impozite, avantaje, riscuri.
Comparatie sumar fiscal 2026
| Cost | Donatie (rude) | Vanzare |
|---|---|---|
| Impozit pe venit | 0 lei | 3% peste 450.000 lei |
| Onorariu notarial | 0,5-1% din valoare | 1-2,2% din valoare |
| Taxa ANCPI | 60-200 lei | 60-200 lei |
| Intabulare | 5-20 lei | 5-20 lei |
| TVA | 0 (intre persoane fizice) | 0 (intre persoane fizice) |
| Comision agentie | 0 | 2-3% din valoare (optional) |
Exemple concrete
Apartament 400.000 lei → fiu (gradul I)
Donatie:
- Impozit: 0 lei
- Onorariu notar (0,75%): 3.000 lei
- ANCPI: 150 lei
- Intabulare: 10 lei
- Total: 3.160 lei
Vanzare:
- Impozit: 0 lei (sub 450.000 lei)
- Onorariu notar (1,5%): 6.000 lei
- ANCPI: 150 lei
- Intabulare: 10 lei
- Total: 6.160 lei
Donatia economiseste 3.000 lei la rude apropiate.
Casa 800.000 lei → frate (gradul II)
Donatie:
- Impozit: 0 lei (frate = gradul II, in rudenia recunoscuta)
- Onorariu notar (0,75%): 6.000 lei
- Total: 6.160 lei
Vanzare:
- Impozit 3% × (800.000 − 450.000) = 10.500 lei
- Onorariu notar (1,5%): 12.000 lei
- Total: 22.660 lei
Donatia economiseste 16.500 lei.
Apartament 500.000 lei → vecin (tert)
Donatie:
- Impozit donatie 3% × 500.000 = 15.000 lei (pentru tert)
- Onorariu notar (1%): 5.000 lei
- Total: 20.160 lei
Vanzare:
- Impozit 3% × (500.000 − 450.000) = 1.500 lei
- Onorariu notar (1,5%): 7.500 lei
- Total: 9.160 lei
Vanzarea economiseste 11.000 lei pentru transfer la tert.
Gradele de rudenie recunoscute pentru donatie
| Grad rudenie | Persoane | Donatie scutita impozit |
|---|---|---|
| Gradul I | Parinti, copii | Da |
| Gradul II | Frati, surori, bunici, nepoti directi | Da |
| Gradul III | Unchi, matusi, nepoti de frate/sora | Da |
| Sot/sotie | Casatorie legala | Da |
| Gradul IV+ | Verisori, etc. | Nu (impozit 3%) |
| Concubin / partener neoficial | − | Nu (impozit 3%) |
Avantaje si dezavantaje
Donatie
Avantaje:
- Fara impozit pentru rude
- Procedura rapida (1-2 zile la notar)
- Ireversibila (asigura transferul definitiv)
- Onorariu notarial mai mic
Dezavantaje:
- Donatorul pierde controlul imediat
- Revocare dificila (doar ingratitudine, neexecutare)
- Impozit 3% pentru terti
Vanzare
Avantaje:
- Vanzatorul primeste bani
- Reversibila prin rezolutiune contractuala
- Pentru terti, mai ieftin daca valoare <450.000 lei
Dezavantaje:
- Impozit 3% pentru valori >450.000 lei
- Onorariu notarial mai mare
- Risc neplata pretului (pentru vanzator)
- Posibil comision agentie
Cazuri speciale
- Donatie cu reserva uzufructului — donatorul pastreaza dreptul de folosinta pe viata. Util cand vrei sa transferi proprietatea dar sa continui sa locuiesti acolo.
- Donatie cu sarcina — donatarul are obligatii (ex: intretinere donator pe viata). Daca nu le executa, donatia se anuleaza.
- Donatie partiala (cota indiviza) — donezi doar jumatate sau alta cota. Util in succesiuni intermediare.
- Promisiune de donatie — nu transfera proprietatea imediat, ci doar obligatia viitoare. Mai flexibila dar mai putin sigura.
- Vanzare cu intretinere — vanzatorul primeste bani + intretinere pe viata. Forma mixta, supusa controlului ANAF (poate fi recalificata).
Surse oficiale
- Codul Civil art. 985-1030 — donatii
- Codul Fiscal art. 111 — impozit transferuri imobiliare
- UNNPR — onorarii notariale
- ANCPI — cadastru si intabulare