Calculator fiscal

Calculator Impozit Chirie 2026 — Cotă 10% + CASS

Audit editorial Folositor.ro

Actualizat: 2 octombrie 2026

Verificat conform metodologiei

Chiria lunară brută (lei)

Sumă încasată lunar de la chiriaș. Pentru chirie în EUR, convertește la cursul BNR mediu lunar.

Alte venituri non-salariale anuale (lei)

Dividende, drepturi de autor, investiții, alte chirii — se adună la pragul CASS. Fără PFA (are CASS separat).

Net efectiv anual din chirie · 8.0% taxe

27.600lei

Net lunar: 2.300 lei · taxe totale: −2.400 lei/an

Defalcare calcul taxe

Venit brut anual (chirie × 12)30.000 lei

− Cheltuieli forfetare 20% (deducere automată)−6.000 lei

Venit net chirie24.000 lei

− Impozit 10% pe venit net−2.400 lei

− CASS (prag: Sub prag CASS)Venit net total sub 24.300 lei−0 lei

Net efectiv anual27.600 lei

Unde merge chiria brută

Praguri CASS 2026

Sub 24.300 lei venit net total non-salarial — fără CASS
24.300-48.600 lei — CASS fix 2.430 lei/an
48.600-97.200 lei — CASS fix 4.860 lei/an
Peste 97.200 lei — CASS fix 9.720 lei/an

Calculează exact ce rămâne net din chirie după impozit 10% + CASS pe praguri 2026, cu cheltuieli forfetare 20% deduse automat. Cumulative cu alte venituri non-salariale pentru calcul corect al pragului CASS.

Continuă cu

Calculator salariu net Calculator pensie Calculator rata credit

Cum funcționează impozitul pe chirie în 2026

Conform Codului Fiscal art. 84-89, toate veniturile din chirie (locuințe, spații comerciale, terenuri, garaje) trebuie declarate la ANAF prin Declarația Unică D212 până la 25 mai a anului următor. Cotă standard 10% se aplică pe venitul NET, după scăderea cheltuielilor forfetare 20% (deducere automată).

Pentru proprietari cu venit net total non-salarial de la 24.300lei/an (chirie + dividende + drepturi de autor + investiții cumulate; fără PFA), se adaugă CASS fix pe praguri.

Cheltuielile forfetare de 20% — singurul regim

Din 2024 (OUG 115/2023), venitul net din chirii se stabilește scăzând 20% din venitul brut ca cheltuieli forfetare (Codul fiscal, art. 84 alin. (3)). Deducerea e automată, fără documente justificative. Până în 2023 cota era 40% și exista opțiunea sistemului real.

Sistemul real nu mai e disponibil pentru chiriile din patrimoniul personal: reparațiile, întreținerea, asigurarea sau dobânda la creditul ipotecar nu se mai scad separat. Practic, impozitul e 8% din chiria brută (10% × 80%).

Pentru detalii complete — ghidul nostru

Vezi Chirie venituri 2026 — taxe, declarare ANAF pentru proceduri complete D200/D212, termene, sancțiuni și cazuri speciale (sublocație, Airbnb, moștenire).

Întrebări frecvente

Care este cotă de impozit pe chirie în 2026?

Cotă standard 10% pe venitul net (după scăderea cheltuielilor forfetare de 20%, conform OUG 115/2023) — practic 8% din chiria brută. Plus CASS 10% pe baza fixă dacă venitul net total non-salarial (chirie + dividende + drepturi de autor + investiții; PFA-ul are CASS separat) ajunge la 24.300 lei/an. NU se plătește CAS pe venituri din chirie.

Cum se calculează cheltuielile forfetare de 20%?

Din 2024 (OUG 115/2023), cheltuielile forfetare sunt de 20% și se aplică AUTOMAT — ANAF deduce 20% din venitul brut, fără documente justificative. Exemplu: chirie 30.000 lei/an → cheltuieli forfetare 6.000 lei → venit net 24.000 lei → impozit 10% × 24.000 = 2.400 lei. ATENȚIE: opțiunea de sistem real (cheltuieli deduse cu documente) a fost ELIMINATĂ pentru chiriile din patrimoniul personal — forfetarul de 20% e singurul regim.

Chiriașul e firmă? Impozitul ți se reține la sursă

Dacă chiriașul e persoană juridică sau entitate cu obligații contabile, din 2024 (OUG 115/2023) impozitul de 10% pe venitul net (8% din chiria brută) e calculat, reținut și virat de CHIRIAȘ la fiecare plată — tu încasezi 92% din chirie și nu mai declari impozitul prin Declarația Unică. Calculatorul de mai sus acoperă scenariul clasic (chiriaș persoană fizică), dar suma impozitului e aceeași în ambele cazuri — diferă doar cine o plătește la ANAF. CASS (dacă depășești pragurile) rămâne de declarat de tine prin D212 în ambele scenarii.

Care sunt pragurile CASS pentru chirie în 2026?

CASS NU se plătește dacă venitul net total non-salarial e SUB 24.300 lei/an. Praguri (CASS fix anual): 24.300-48.600 lei → 2.430 lei, 48.600-97.200 lei → 4.860 lei, peste 97.200 lei → 9.720 lei. Pragurile se calculează la salariul minim de la 1 ianuarie și sunt cumulate pe toate sursele non-salariale (chirie + dividende + drepturi de autor + investiții; PFA-ul are CASS separat).

Sub ce chirie nu plătesc impozit deloc?

Tehnic, orice chirie generează impozit 10% pe venit net (după forfetarul de 20%). Pentru o chirie de 200 lei/lună (2.400 lei/an), venit net = 1.920 lei → impozit 192 lei. Nu există plafon sub care declararea să fie facultativa — toate veniturile din chirie trebuie declarate prin D212 până la 25 mai a anului următor.

Dacă am și PFA sau dividende pe lângă chirie, cum se cumulează pragul CASS?

Pragul CASS se aplică pe TOTAL venit net non-salarial (chirie + dividende + drepturi de autor + investiții). PFA-ul NU intră în cumul — are CASS separat, 10% din venitul net. Exemplu: dividende 30.000 lei + chirie cu venit net 15.000 lei = total 45.000 lei. Pragul de 24.300 lei e depășit → CASS 2.430 lei. De la 48.600 lei → CASS 4.860 lei. CASS se împarte proporțional pe surse (calculatorul nostru o face automat).

Pot deduce cheltuieli reale în loc de forfetarul de 20%?

Nu. Din 2024 (OUG 115/2023), venitul net din chirii se stabilește doar cu cheltuielile forfetare de 20% din venitul brut (Codul fiscal, art. 84 alin. (3)); sistemul real nu mai e disponibil pentru chiriile din patrimoniul personal. Reparațiile, întreținerea sau dobânda la credit nu se mai deduc separat — sunt considerate acoperite de cei 20%.

Când se plătește impozitul pe chirie?

Declarare prin D212 (Declarația Unică) până la 25 mai a anului următor. Plată: bonificație 5% dacă plătești integral până la 25 mai, sau 2 tranșe (50% până 25 mai + 50% până 25 noiembrie). Plată online prin SPV ANAF cu OPI.

Soți care dețin imobilul împreună — cum declară?

Fiecare soț declară 50% din venitul din chirie în propriul D212. Avantaj: 2× pragul CASS individual — fiecare soț poate avea până la 24.300 lei venit net înainte de CASS. Pentru chirie 5.000 lei/lună (60.000 lei/an, 48.000 net), fiecare soț declară 24.000 net → ambii sub pragul CASS, doar impozit. Total taxe: 4.800 lei (vs 7.230 lei dacă declară un singur soț), dacă niciunul nu are alte venituri non-salariale.

Alte tool-uri utile

Calculator salariu net

Brut → net cu CAS, CASS, impozit 2026

Calculator pensie

Punctaj, stagiu, Pilon II — proiecție 2026

Calculator rata credit

Anuitate cu IRCC, ROBOR sau dobânda fixă

Calculator depozit bancar

Compară dobânzi la 7 bănci RO

Ghiduri utile pe acest subiect

Impozit locuință 2026 — calcul, termene și reducere 10%
Impozitul pe clădiri 2026: cote 0,08-0,2% rezidențial, 0,2-1,3% nerezidential. Termene 31 martie și 30 septembrie. Bonificație 10% plată până 31 martie. Calcul și exemple.
Impozit auto 2026 — taxă pe cilindree și normă Euro, scutiri
Impozit auto 2026 conform Cod Fiscal art. 470: tarif pe cilindree ȘI normă Euro. Electricele plătesc 40 lei/an, hibrizii reducere până la 30%. Tabel pe cmc + termene.
Cum aduci o mașină din Germania în România 2026 — pas cu pas
Import auto Germania 2026: fără taxe vamale și fără TVA la rulate, transport ~600 €, RAR ~450 lei, ITP, RCA. Pașii A→Z, acte, costuri și capcane. Calculator cost inclus.
Înmatriculare mașină din Germania 2026 — acte, RAR, costuri
Înmatriculare mașină adusă din Germania în 2026: documente (CoC, talon), pașii RAR + ITP + RCA, taxe (certificat 49 lei, plăci 40 lei) și cât durează. Ghid complet.