folositor
Calculator fiscal

Calculator Impozit Chirie 2026 — Cotă 10% + CASS

Audit editorial Folositor.ro
Actualizat: 14 iulie 2026
Verificat conform metodologiei

Calculează exact ce rămâne net din chirie după impozit 10% + CASS pe praguri 2026, cu cheltuieli forfetare 40% deduse automat. Cumulative cu alte venituri non-salariale pentru calcul corect al pragului CASS.

Sumă încasată lunar de la chiriaș. Pentru chirie în EUR, convertește la cursul BNR mediu lunar.

PFA, dividende, drepturi autor — afectează pragul CASS cumulativ.

Net efectiv anual din chirie · 8.0% taxe
27.600lei
Net lunar: 2.300 lei · taxe totale: −2.400 lei/an

Defalcare calcul taxe

Venit brut anual (chirie × 12)30.000 lei
− Cheltuieli forfetare 20% (deducere automată)−6.000 lei
Venit net chirie24.000 lei
− Impozit 10% pe venit net−2.400 lei
− CASS (prag: Sub prag CASS)Venit net total sub 24.300 lei−0 lei
Net efectiv anual27.600 lei

Unde merge chiria brută

Praguri CASS 2026
  • Sub 24.300 lei venit net total non-salarial — fără CASS
  • 24.300-48.600 lei — CASS fix 2.430 lei/an
  • 48.600-97.200 lei — CASS fix 4.860 lei/an
  • Peste 97.200 lei — CASS fix 9.720 lei/an
Continuă cu
Calculator salariu netCalculator pensieCalculator rata credit

Cum funcționează impozitul pe chirie în 2026

Conform Codului Fiscal art. 84-89, toate veniturile din chirie (locuințe, spații comerciale, terenuri, garaje) trebuie declarate la ANAF prin Declarația Unică D212 până la 25 mai a anului următor. Cotă standard 10% se aplică pe venitul NET, după scăderea cheltuielilor forfetare 40% (deducere automată).

Pentru proprietari cu venit net total non-salarial peste 24.300 lei/an (chirie + PFA + dividende + drepturi autor cumulate), se adaugă CASS fix pe praguri.

Diferență forfetar 40% vs cheltuieli reale

Cheltuielile forfetare 40% sunt OPTIUNEA STANDARD și SIMPLA — automat ANAF deduce 40% din venitul brut, fără documente justificative. Pentru aproape toată lumea, e mai simplu și destul.

Sistem real se folosește DOAR dacă cheltuielile reale depășesc 40% din venit (rar — doar la imobile cu cheltuieli mari de întreținere, reparații majore, credite ipotecare cu dobândă mare). Pentru sistem real, trebuie contabilitate în partida simpla + documente justificative pe 5 ani.

Pentru detalii complete — ghidul nostru

Vezi Chirie venituri 2026 — taxe, declarare ANAF pentru proceduri complete D200/D212, termene, sanctiuni și cazuri speciale (sublocație, Airbnb, moștenire).

Întrebări frecvente

Care este cotă de impozit pe chirie în 2026?
Cotă standard 10% pe venitul net (după scăderea cheltuielilor forfetare de 20%, conform OUG 115/2023) — practic 8% din chiria brută. Plus CASS 10% pe baza fixa dacă venitul net total non-salarial (chirie + PFA + dividende + drepturi autor) depășește 24.300 lei/an. NU se plătește CAS pe venituri din chirie.
Cum se calculează cheltuielile forfetare de 20%?
Din 2024 (OUG 115/2023), cheltuielile forfetare sunt de 20% și se aplică AUTOMAT — ANAF deduce 20% din venitul brut, fără documente justificative. Exemplu: chirie 30.000 lei/an → cheltuieli forfetare 6.000 lei → venit net 24.000 lei → impozit 10% × 24.000 = 2.400 lei. ATENȚIE: opțiunea de sistem real (cheltuieli deduse cu documente) a fost ELIMINATĂ pentru chiriile din patrimoniul personal — forfetarul de 20% e singurul regim.
Chiriașul e firmă? Impozitul ți se reține la sursă
Dacă chiriașul e persoană juridică sau entitate cu obligații contabile, din 2024 (OUG 115/2023) impozitul de 10% pe venitul net (8% din chiria brută) e calculat, reținut și virat de CHIRIAȘ la fiecare plată — tu încasezi 92% din chirie și nu mai declari impozitul prin Declarația Unică. Calculatorul de mai sus acoperă scenariul clasic (chiriaș persoană fizică), dar suma impozitului e aceeași în ambele cazuri — diferă doar cine o plătește la ANAF. CASS (dacă depășești pragurile) rămâne de declarat de tine prin D212 în ambele scenarii.
Care sunt pragurile CASS pentru chirie în 2026?
CASS NU se plătește dacă venitul net total non-salarial e SUB 24.300 lei/an. Praguri (CASS fix anual): 24.300-48.600 lei → 2.430 lei, 48.600-97.200 lei → 4.860 lei, peste 97.200 lei → 9.720 lei. Pragurile sunt cumulate pe toate sursele non-salariale (chirie + PFA + dividende + drepturi autor).
Sub ce chirie nu plătesc impozit deloc?
Tehnic, orice chirie generează impozit 10% pe venit net (după forfetarul de 20%). Pentru o chirie de 200 lei/lună (2.400 lei/an), venit net = 1.920 lei → impozit 192 lei. Nu există plafon sub care declararea sa fie facultativa — toate veniturile din chirie trebuie declarate prin D212 până la 25 mai a anului următor.
Dacă am și PFA + chirie, cum se cumulează pragul CASS?
Pragul CASS se aplică pe TOTAL venit net non-salarial (chirie + PFA + dividende + drepturi autor). Exemplu: PFA cu venit net 30.000 lei + chirie cu venit net 15.000 lei = total 45.000 lei. Asta înseamnă pragul 24.300 lei e depășit → CASS 2.430 lei. La 48.600+ lei → CASS 4.860 lei. CASS se împarte proporțional pe surse (calculator nostru face automat).
Pot deduce cheltuieli reale în loc de 40% forfetar?
Da, prin sistem real — dar trebuie sa păstrezi documente justificative (facturi, bonuri) pentru toate cheltuielile (reparații, întreținere, asigurare, dobândă credit ipotecar, taxă locuință). Sistem real e mai bun DOAR dacă cheltuielile reale depășesc 40% din venitul brut. Pentru aproape toată lumea, 40% forfetar e mai simplu și suficient.
Când se plătește impozitul pe chirie?
Declarare prin D212 (Declarația Unică) până la 25 mai a anului următor. Plată: bonificație 5% dacă plătești integral până la 25 mai, sau 2 tranșe (50% până 25 mai + 50% până 25 noiembrie). Plată online prin SPV ANAF cu OPI.
Soți care detin imobilul împreună — cum declară?
Fiecare soț declară 50% din venitul din chirie în propriul D212. Avantaj: 2× pragul CASS individual — fiecare soț poate avea până la 24.300 lei venit net înainte de CASS. Pentru chirie 5.000 lei/lună (60.000 lei/an, 36.000 net), fiecare soț declară 18.000 net → ambii sub pragul CASS, doar impozit. Total taxe: 3.600 lei (vs 5.030 lei dacă declară un singur soț).

Alte tool-uri utile

Calculator salariu net
Brut → net cu CAS, CASS, impozit 2026
Calculator pensie
Punctaj, stagiu, Pilon II — proiectie 2026
Calculator rata credit
Anuitate cu IRCC, ROBOR sau dobanda fixa
Calculator depozit bancar
Compara dobanzi din 15+ banci RO

Ghiduri utile pe acest subiect