folositor
Calculator fiscal

Calculator Impozit Chirie 2026 — Cotă 10% + CASS

Actualizat: 28 aprilie 2026
Verificat conform metodologiei

Calculează exact ce rămâne net din chirie după impozit 10% + CASS pe praguri 2026, cu cheltuieli forfetare 40% deduse automat. Cumulative cu alte venituri non-salariale pentru calcul corect al pragului CASS.

Sumă încasată lunar de la chiriaș. Pentru chirie în EUR, converteste la cursul BNR mediu lunar.

PFA, dividende, drepturi autor — afectează pragul CASS cumulativ.

Net efectiv anual din chirie · 6.0% taxe
28.200lei
Net lunar: 2.350 lei · taxe totale: −1.800 lei/an

Defalcare calcul taxe

Venit brut anual (chirie × 12)30.000 lei
− Cheltuieli forfetare 40% (deducere automată)−12.000 lei
Venit net chirie18.000 lei
− Impozit 10% pe venit net−1.800 lei
− CASS (prag: Sub prag CASS)Venit net total sub 24.300 lei−0 lei
Net efectiv anual28.200 lei
Praguri CASS 2026
  • Sub 24.300 lei venit net total non-salarial — fără CASS
  • 24.300-48.600 lei — CASS fix 2.430 lei/an
  • 48.600-97.200 lei — CASS fix 4.860 lei/an
  • Peste 97.200 lei — CASS fix 9.720 lei/an

Cum funcționează impozitul pe chirie în 2026

Conform Codului Fiscal art. 84-89, toate veniturile din chirie (locuințe, spații comerciale, terenuri, garaje) trebuie declarate la ANAF prin Declarația Unică D212 până la 25 mai a anului următor. Cotă standard 10% se aplică pe venitul NET, după scăderea cheltuielilor forfetare 40% (deducere automată).

Pentru proprietari cu venit net total non-salarial peste 24.300 lei/an (chirie + PFA + dividende + drepturi autor cumulate), se adaugă CASS fix pe praguri.

Diferență forfetar 40% vs cheltuieli reale

Cheltuielile forfetare 40% sunt OPTIUNEA STANDARD și SIMPLA — automat ANAF deduce 40% din venitul brut, fără documente justificative. Pentru aproape toată lumea, e mai simplu și destul.

Sistem real se folosește DOAR dacă cheltuielile reale depășesc 40% din venit (rar — doar la imobile cu cheltuieli mari de întreținere, reparații majore, credite ipotecare cu dobândă mare). Pentru sistem real, trebuie contabilitate în partida simpla + documente justificative pe 5 ani.

Pentru detalii complete — ghidul nostru

Vezi Chirie venituri 2026 — taxe, declarare ANAF pentru proceduri complete D200/D212, termene, sanctiuni și cazuri speciale (sublocație, Airbnb, moștenire).

Întrebări frecvente

Care este cotă de impozit pe chirie în 2026?
Cotă standard 10% pe venitul net (după scăderea cheltuielilor forfetare 40%). Plus CASS 10% pe baza fixa dacă venitul net total non-salarial (chirie + PFA + dividende + drepturi autor) depășește 24.300 lei/an. NU se plătește CAS pe venituri din chirie.
Cum se calculează cheltuielile forfetare 40%?
Cheltuielile forfetare 40% sunt OPTIUNEA STANDARD și automat ANAF deduce 40% din venitul brut, fără documente justificative. Exemplu: chirie 30.000 lei/an → cheltuieli forfetare 12.000 lei → venit net 18.000 lei → impozit 10% × 18.000 = 1.800 lei. Sistem real se folosește DOAR dacă cheltuielile reale depășesc 40% din venit (rar).
Care sunt pragurile CASS pentru chirie în 2026?
CASS NU se plătește dacă venitul net total non-salarial e SUB 24.300 lei/an. Praguri (CASS fix anual): 24.300-48.600 lei → 2.430 lei, 48.600-97.200 lei → 4.860 lei, peste 97.200 lei → 9.720 lei. Pragurile sunt cumulate pe toate sursele non-salariale (chirie + PFA + dividende + drepturi autor).
Sub ce chirie nu plătesc impozit deloc?
Tehnic, orice chirie generează impozit 10% pe venit net (40% forfetar deducere). Pentru o chirie de 200 lei/luna (2.400 lei/an), venit net = 1.440 lei → impozit 144 lei. Nu există plafon sub care declararea sa fie facultativa — toate veniturile din chirie trebuie declarate prin D212 până la 25 mai a anului următor.
Dacă am și PFA + chirie, cum se cumulează pragul CASS?
Pragul CASS se aplică pe TOTAL venit net non-salarial (chirie + PFA + dividende + drepturi autor). Exemplu: PFA cu venit net 30.000 lei + chirie cu venit net 15.000 lei = total 45.000 lei. Asta înseamnă pragul 24.300 lei e depășit → CASS 2.430 lei. La 48.600+ lei → CASS 4.860 lei. CASS se împarte proporțional pe surse (calculator nostru face automat).
Pot deduce cheltuieli reale în loc de 40% forfetar?
Da, prin sistem real — dar trebuie sa păstrezi documente justificative (facturi, bonuri) pentru toate cheltuielile (reparații, întreținere, asigurare, dobândă credit ipotecar, taxă locuință). Sistem real e mai bun DOAR dacă cheltuielile reale depășesc 40% din venitul brut. Pentru aproape toată lumea, 40% forfetar e mai simplu și suficient.
Când se plătește impozitul pe chirie?
Declarare prin D212 (Declarația Unică) până la 25 mai a anului următor. Plată: bonificație 5% dacă plătești integral până la 25 mai, sau 2 tranșe (50% până 25 mai + 50% până 25 noiembrie). Plată online prin SPV ANAF cu OPI.
Soți care detin imobilul împreună — cum declară?
Fiecare soț declară 50% din venitul din chirie în propriul D212. Avantaj: 2× pragul CASS individual — fiecare soț poate avea până la 24.300 lei venit net înainte de CASS. Pentru chirie 5.000 lei/luna (60.000 lei/an, 36.000 net), fiecare soț declară 18.000 net → ambii sub pragul CASS, doar impozit. Total taxe: 3.600 lei (vs 5.030 lei dacă declară un singur soț).

Alte tool-uri utile

Calculator salariu net
Brut → net cu CAS, CASS, impozit 2026
Calculator pensie
Punctaj, stagiu, Pilon II — proiectie 2026
Calculator rata credit
Anuitate cu IRCC, ROBOR sau dobanda fixa
Calculator depozit bancar
Compara dobanzi din 15+ banci RO

Ghiduri utile pe acest subiect