Imobiliare · fiscalitate
Chirie venituri 2026 — taxe, declarare ANAF
Ghid complet pentru proprietari care închiriază: cotă standard 10% impozit + CASS pe praguri 2026, cheltuieli forfetare 20%, declarare prin D200 sau D212, scutiri și sancțiuni nedeclare.
Calcul taxe pas cu pas
Procedura (din 2024 cheltuielile forfetare sunt 20% și sunt singurul regim, OUG 115/2023):
- Venit brut anual = chiria lunară × 12 (sau total în lei convertit la cursul BNR dacă în EUR/USD)
- Cheltuieli forfetare = 20% × venit brut (deducere automată)
- Venit net = venit brut − cheltuieli forfetare
- Impozit 10% = 10% × venit net
- CASS (dacă venitul net + dividende, drepturi de autor, investiții ajung la 24.300 lei) = 2.430 lei (6 sal) / 4.860 lei (12 sal) / 9.720 lei (24 sal)
- Total taxe = impozit + CASS
Exemple concrete 2026
| Scenariu | Venit brut | Venit net | Impozit 10% | CASS | Total taxe |
|---|---|---|---|---|---|
| Garsonieră 1.500 lei/lună | 18.000 | 14.400 | 1.440 | 0 | 1.440 |
| Apartament 2 cam 2.500 lei/lună | 30.000 | 24.000 | 2.400 | 0 | 2.400 |
| Apartament 3 cam 4.000 lei/lună | 48.000 | 38.400 | 3.840 | 2.430 | 6.270 |
| Vila premium 800 EUR/lună | 50.364 | 40.291 | 4.029 | 2.430 | 6.459 |
| 2 apartamente × 3.500 lei/lună | 84.000 | 67.200 | 6.720 | 4.860 | 11.580 |
| Portofoliu 5 apartamente (200.000 lei/an) | 200.000 | 160.000 | 16.000 | 9.720 | 25.720 |
Pragul CASS de 24.300 lei se aplică la suma veniturilor din chirii, dividende, drepturi de autor, investiții și alte surse (art. 155 lit. c-h). PFA-ul NU intră în acest cumul: are CASS separat, 10% din venitul net. Exemplele presupun că chiria e singurul astfel de venit.
Cheltuielile forfetare de 20% — singurul regim
Din 2024 (OUG 115/2023), venitul net din chirii se stabilește scăzând 20% din venitul brut (Codul fiscal, art. 84 alin. (3)); până în 2023 cota era 40% și exista opțiunea sistemului real. Pentru chiriile din patrimoniul personal, sistemul real nu mai e disponibil: reparațiile, dobânda la credit sau asigurarea nu se mai scad separat. Practic, impozitul e 8% din chiria brută.
Termene și proceduri ANAF 2026
- 25 mai 2026 — termen depunere D212 pentru veniturile 2025
- 25 mai 2026 — termen plată bonificație 5% (dacă plătești integral până la termen)
- 25 mai 2026 — termen plată tranșă 1 (50% din taxe)
- 25 noiembrie 2026 — termen plată tranșă 2 (50% restant)
- Depunere online prin SPV ANAF (Spațiul Privat Virtual) — gratuit, semnătură electronică
- Plată cu OPI prin SPV sau virament bancar la conturile ANAF
Pentru detalii proceduri, vezi ghidul nostru D212 Declarația Unică 2026 — ghid pas cu pas.
Cazuri speciale
- Mai mulți proprietari (soț+soție) — fiecare declară 50% din venit. Mai eficient fiscal (2× pragul CASS).
- Chirie încasată în valuta (EUR/USD) — conversie la cursul BNR din ziua încasării (NU mediu anual).
- Chiriaș firma (B2B) — necesita factură cu TVA dacă ești plătitor TVA (peste 395.000 lei venit total).
- Chirie pentru sediu social SRL — proprietarul declară venit chirie + firma deduce ca cheltuială.
- Airbnb / Booking.com regulat — activitate comercială, necesită PFA CAEN 5510/5530, NU chirie civilă.
- Imobil moștenit — chiria intra în venitul moștenitor, declarată după terminarea procedurii succesorale.
- Chirie nedeclarată în trecut — autodeclarare retroactivă max 5 ani + plată dobânzi 0,02%/zi. Recomandare: consult fiscal.
Întrebări frecvente
Trebuie să declar veniturile din chirie la ANAF în 2026?
DA, obligatoriu. Conform Codului Fiscal art. 84-89, toate veniturile din chirie (locuințe, spații comerciale, terenuri, garaje) trebuie declarate la ANAF, indiferent de sumă. Nu există plafon de venit sub care declararea să fie facultativa. Declararea se face prin Declarația Unică D212 (până la 25 mai pentru anul anterior). Nedeclararea = sancțiuni 1.000-10.000 lei + plată retroactivă taxe + dobânzi 0,02%/zi.
Care e cotă de impozit pe chirie în 2026?
Cotă standard 10% pe venitul net, calculat după scăderea cheltuielilor forfetare de 20% (OUG 115/2023) — practic 8% din chiria brută. Plus CASS 10% pe baza fixă dacă venitul net din chirie + alte venituri non-salariale ajunge la 24.300 lei/an (6 salarii minime). NU se plătește CAS pe venituri din chirie. Pragurile CASS 2026: 24.300 lei (CASS 2.430 lei/an), 48.600 lei (CASS 4.860 lei/an), 97.200 lei (CASS 9.720 lei/an).
Chiriașul e firmă (persoană juridică)? Impozitul se reține la sursă
Din 2024 (OUG 115/2023), dacă închiriezi către o persoană juridică sau altă entitate cu obligații contabile (SRL, PFA cu contabilitate etc.), CHIRIAȘUL calculează, reține și virează impozitul la fiecare plată: 10% aplicat la venitul net (chiria minus 20% cheltuieli forfetare), adică efectiv 8% din chiria brută. Tu încasezi chiria netă (92%) și NU mai declari acest venit pentru impozit prin Declarația Unică. Atenție: CASS rămâne în sarcină ta — dacă totalul veniturilor tale extrasalariale depășește pragurile (6/12/24 salarii minime), o declari tot prin D212.
Mai pot alege între forfetar și cheltuieli reale?
NU. Din 2024 (OUG 115/2023), pentru chiriile din patrimoniul personal există un singur regim: cheltuieli forfetare de 20%, aplicate automat, fără documente justificative. Opțiunea de sistem real (deducerea cheltuielilor efective cu documente) a fost ELIMINATĂ — indiferent de numărul contractelor. Practic plătești impozit 10% × 80% din chiria brută = 8% din brut.
Cum declar chirie cu D200 vs D212?
D200 (Declarația 200) — pentru venituri exclusiv din chirie cu cotă 10%, fără alte venituri non-salariale. Mai simplă, doar primești o singură cotă de plată. Se depune anual până la 25 mai. D212 (Declarația Unică) — pentru combinații: chirie + PFA + dividende + alte venituri non-salariale. Standard din 2018 — majoritatea contribuabililor folosesc D212 chiar dacă au doar chirie, pentru ca acoperă toate scenariile. Recomandare: D212 dacă ai și alte venituri, D200 dacă doar chirie.
Sub ce prag NU plătesc CASS pe chirie?
CASS NU se plătește dacă venitul net total non-salarial (chirie + dividende + drepturi de autor + investiții; PFA-ul are CASS separat) e SUB 24.300 lei/an (6 salarii minime). Sub prag, doar impozit 10% pe venit net. Exemplu: chirie 2.000 lei/lună × 12 luni = 24.000 lei brut anual. Cheltuieli forfetare 20% = 4.800 lei. Venit net = 19.200 lei. Sub pragul de 24.300 lei → doar impozit 10% × 19.200 = 1.920 lei. Total impozit anual: 1.920 lei.
Chirie în lei vs în EUR / USD — cum se calculează?
Chirie în valuta străină (EUR/USD) — se convertește la cursul BNR din ziua încasării (NU la cursul mediu anual). Pentru chirie încasată trimestrial / anual, fiecare încasare se înregistrează separat cu cursul ei. Exemplu: chirie 500 EUR/luna în cont Wise. Încasare 1 ianuarie 2026 la curs 4,98 lei/EUR = 2.490 lei venit brut pe ianuarie. Sumă totală anuală se înregistrează în D212 ca venit brut chirie în lei.
Sublocație / Airbnb — ce taxe se aplică?
Sublocație clasică (proprietar închiriază la chiriaș care subînchiriază) — chiriasi plătește impozit pe sublocație la fel ca pe chirie clasică. Airbnb / Booking.com (cazare de scurta durată) — situație diferită: dacă activitatea e regulată (>30 zile/an cazare turistica), e considerată activitate comercială — necesită PFA cu CAEN 5510 sau 5530 + plată TVA dacă peste plafonul de 395.000 lei. Dacă este ocazional (câteva weekend-uri/an), poate fi declarat ca venit ocazional în D212.
Sancțiuni pentru nedeclararea chiriei?
Penalizări progresive (Codul de procedură fiscală): (1) Nedepunerea D212 în termen — amendă de la 500 la 1.000 lei pentru persoane fizice (art. 336 alin. (2) lit. d)); (2) Venit nedeclarat — ANAF stabilește impozitul din oficiu, cu plată retroactivă pe ultimii 5 ani + dobânzi 0,02%/zi pentru fiecare zi de întârziere; (3) Evaziune fiscală (sume mari, repetate) — sancțiuni penale conform Legii 241/2005, închisoare de la 3 la 10 ani (art. 9). ANAF cross-checks: încasări bancare regulate fără explicație, contract de închiriere depus la administrația financiară, denuntare de chiriaș. Recomandare strongly: declară întotdeauna.
Citește mai departe
Costuri achiziție casă România 2026 — notar, TVA, ANCPI, comision brokerGhid complet cheltuieli cumpărare casă 2026: notar 0.5-2.2%, TVA 21% la locuințe noi, ANCPI 60-200 lei, broker imobiliar 2-3% + comision bancă. Calcul total tranzacție.Impozit vânzare imobil 2026 — 3% sub 3 ani, 1% pesteImpozit la vânzarea imobilului 2026 (art. 111): 3% din valoarea tranzacției sub 3 ani de deținere, 1% peste. Grila notarială ca minim, fără scutiri de vechime. Notarul reține la semnare.TVA locuințe noi 2026 — 21% de la 1 octombrie, cota de 9% a expiratCota de TVA de 9% la locuințe a expirat pe 30 septembrie 2026; de la 1 octombrie locuințele noi se facturează cu 21%. Regimul tranzitoriu, restituirea diferenței (Legea 161/2026), exemple.Prima Casă 2026 — plafoane, condiții, garanție de statGhid Prima Casă (Nouă Casă) 2026: plafon 70.000 EUR avans 5% / 140.000 EUR locuințe noi clasă A avans 15%, garanție 50% stat FNGCIMM, dobândă IRCC+2%, condiții, bănci, alternative.Impozit locuință 2026 — calcul, termene și reducere 10%Impozitul pe clădiri 2026: cote 0,08-0,2% rezidențial, 0,2-1,3% nerezidential. Termene 31 martie și 30 septembrie. Bonificație 10% plată până 31 martie. Calcul și exemple.Impozit auto 2026 — taxă pe cilindree și normă Euro, scutiriImpozit auto 2026 conform Cod Fiscal art. 470: tarif pe cilindree ȘI normă Euro. Electricele plătesc 40 lei/an, hibrizii reducere până la 30%. Tabel pe cmc + termene.