Imobiliare · fiscalitate
Chirie venituri 2026 — taxe, declarare ANAF
Ghid complet pentru proprietari care închiriază: cotă standard 10% impozit + CASS pe praguri 2026, cheltuieli forfetare 40%, declarare prin D200 sau D212, scutiri și sanctiuni nedeclare.
Calcul taxe pas cu pas
Procedură standard pentru chirie cu cheltuieli forfetare 40% (recomandat):
- Venit brut anual = chiria lunara × 12 (sau total in lei convertit la cursul BNR daca in EUR/USD)
- Cheltuieli forfetare = 40% × venit brut (deducere automata)
- Venit net = venit brut − cheltuieli forfetare
- Impozit 10% = 10% × venit net
- CASS (daca venit net + alte non-salariale > 24.300 lei) = 2.430 lei (6 sal) / 4.860 lei (12 sal) / 9.720 lei (24 sal)
- Total taxe = impozit + CASS
Exemple concrete 2026
| Scenariu | Venit brut | Venit net | Impozit 10% | CASS | Total taxe |
|---|---|---|---|---|---|
| Garsoniera 1.500 lei/luna | 18.000 | 10.800 | 1.080 | 0 | 1.080 |
| Apartament 2 cam 2.500 lei/luna | 30.000 | 18.000 | 1.800 | 0 | 1.800 |
| Apartament 3 cam 4.000 lei/luna | 48.000 | 28.800 | 2.880 | 2.430 | 5.310 |
| Vila premium 800 EUR/luna | ~48.000 | ~28.800 | 2.880 | 2.430 | 5.310 |
| 2 apartamente × 3.500 lei/luna | 84.000 | 50.400 | 5.040 | 4.860 | 9.900 |
| Portofoliu 5 apartamente | 200.000 | 120.000 | 12.000 | 9.720 | 21.720 |
Pragul CASS 24.300 lei se aplică la venitul net TOTAL din toate sursele non-salariale (chirie + PFA + dividende + drepturi autor). Dacă ai și PFA, calculul devine cumulativ.
Cheltuieli forfetare vs reale — comparator
| Aspect | Forfetare 40% | Sistem real |
|---|---|---|
| Cotă deducere | 40% fix din venit brut | cheltuieli reale documentate |
| Documentatie | zero, automat | facturi, bonuri (5 ani) |
| Când convine | default, cheltuieli mici | cheltuieli >40% din venit |
| Cheltuieli tipice deductibile | — | reparații majore, dobândă credit ipotecar, taxă locuință, asigurare, comision broker |
Pentru aproape toate scenariile, 40% forfetar e mai simplu și destul. Sistem real are sens doar la imobile cu cheltuieli majore (reparații capitale, credit ipotecar cu dobândă 7%+).
Termene și proceduri ANAF 2026
- 25 mai 2026 — termen depunere D212 pentru veniturile 2025
- 25 mai 2026 — termen plată bonificație 5% (dacă plătești integral până la termen)
- 25 mai 2026 — termen plată tranșă 1 (50% din taxe)
- 25 noiembrie 2026 — termen plată tranșă 2 (50% restant)
- Depunere online prin SPV ANAF (Spațiul Privat Virtual) — gratuit, semnătură electronică
- Plată cu OPI prin SPV sau virament bancar la conturile ANAF
Pentru detalii proceduri, vezi ghidul nostru D212 Declarația Unică 2026 — ghid pas cu pas.
Cazuri speciale
- Mai mulți proprietari (soț+soție) — fiecare declară 50% din venit. Mai eficient fiscal (2× pragul CASS).
- Chirie încasată în valuta (EUR/USD) — conversie la cursul BNR din ziua incasarii (NU mediu anual).
- Chiriaș firma (B2B) — necesita factură cu TVA dacă ești plătitor TVA (peste 88.500 lei venit total).
- Chirie pentru sediu social SRL — proprietarul declară venit chirie + firma deduce ca cheltuială.
- Airbnb / Booking.com regulat — activitate comerciala, necesita PFA CAEN 5510/5530, NU chirie civila.
- Imobil moștenit — chiria intra în venitul moștenitor, declarată după terminarea procedurii succesorale.
- Chirie nedeclarata în trecut — autodeclarare retroactiva max 5 ani + plată dobânzi 0,02%/zi. Recomandare: consult fiscal.
Întrebări frecvente
Trebuie sa declar veniturile din chirie la ANAF în 2026?
DA, obligatoriu. Conform Codului Fiscal art. 84-89, toate veniturile din chirie (locuințe, spații comerciale, terenuri, garaje) trebuie declarate la ANAF, indiferent de sumă. Nu există plafon de venit sub care declararea sa fie facultativa. Declararea se face prin Declarația Unică D212 (până la 25 mai pentru anul anterior). Nedeclararea = sanctiuni 1.000-10.000 lei + plată retroactiva taxe + dobânzi 0,02%/zi.
Care e cotă de impozit pe chirie în 2026?
Cotă standard 10% pe venitul net (după scăderea cheltuielilor forfetare 40% sau cheltuielilor reale). Plus CASS 10% pe baza fixa dacă venitul net din chirie + alte venituri non-salariale depășește 24.300 lei/an (6 salarii minime). NU se plătește CAS pe venituri din chirie (NU sunt venituri din activități independente). Pragul CASS 2026: 24.300 lei (CASS 2.430 lei/an), 48.600 lei (CASS 4.860 lei/an), 97.200 lei (CASS 9.720 lei/an).
Cheltuieli forfetare 40% sau cheltuieli reale — ce aleg?
Cheltuielile forfetare 40% sunt OPTIUNEA STANDARD și SIMPLA — automat ANAF deduce 40% din venitul brut, fără documente justificative. Recomandare default pentru aproape toată lumea. Cheltuieli reale se folosesc DOAR dacă cheltuielile reale depășesc 40% din venit (rar — doar la imobile cu cheltuieli mari de întreținere, reparații majore, credite ipotecare cu dobândă mare). Pentru sistem real, trebuie contabilitate în partida simpla + documente justificative pe 5 ani.
Cum declar chirie cu D200 vs D212?
D200 (Declarația 200) — pentru venituri exclusiv din chirie cu cotă 10%, fără alte venituri non-salariale. Mai simpla, doar primești o singură cotă de plată. Se depune anual până la 25 mai. D212 (Declarația Unică) — pentru combinații: chirie + PFA + dividende + alte venituri non-salariale. Standard din 2018 — majoritatea contribuabililor folosesc D212 chiar dacă au doar chirie, pentru ca acoperă toate scenariile. Recomandare: D212 dacă ai și alte venituri, D200 dacă doar chirie.
Sub ce prag NU plătesc CASS pe chirie?
CASS NU se plătește dacă venitul net total non-salarial (chirie + PFA + dividende + drepturi autor) e SUB 24.300 lei/an (6 salarii minime). Sub prag, doar impozit 10% pe venit net. Exemplu: chirie 2.000 lei/luna × 12 luni = 24.000 lei brut anual. Cheltuieli forfetare 40% = 9.600 lei. Venit net = 14.400 lei. Sub pragul 24.300 lei → doar impozit 10% × 14.400 = 1.440 lei. Total impozit anual: 1.440 lei.
Chirie în lei vs în EUR / USD — cum se calculează?
Chirie în valuta straina (EUR/USD) — se converteste la cursul BNR din ziua incasarii (NU la cursul mediu anual). Pentru chirie încasată trimestrial / anual, fiecare incasare se înregistrează separat cu cursul ei. Exemplu: chirie 500 EUR/luna în cont Wise. Incasare 1 ianuarie 2026 la curs 4,98 lei/EUR = 2.490 lei venit brut pe ianuarie. Sumă totală anuală se înregistrează în D212 ca venit brut chirie în lei.
Sublocație / Airbnb — ce taxe se aplică?
Sublocație clasica (proprietar închiriază la chiriaș care subînchiriază) — chiriasi plătește impozit pe sublocație la fel ca pe chirie clasica. Airbnb / Booking.com (cazare de scurta durată) — situație diferită: dacă activitatea e regulata (>30 zile/an cazare turistica), e considerată activitate comerciala — necesita PFA cu CAEN 5510 sau 5530 + plată TVA dacă peste plafon 88.500 lei. Dacă este ocazional (câteva weekend-uri/an), poate fi declarat ca venit ocazional în D212.
Sanctiuni pentru nedeclararea chiriei?
Penalizări progresive (Cod Fiscal art. 219): (1) Nedeclarare D212 în termen — amenda 100-1.000 lei pentru persoane fizice; (2) Nedeclarare venit obținut — amenda 1.000-5.000 lei + plată retroactiva taxe pe ultimii 5 ani + dobânzi 0,02%/zi pentru fiecare zi de întârziere; (3) Evaziune fiscală (sume mari, repetate) — sanctiuni penale conform Legii 241/2005, inchisoare 1-6 ani. ANAF cross-checks: încasări bancare regulate fără explicație, contract de închiriere depus la administratia financiara, denuntare de chiriaș. Recomandare strongly: declară intotdeauna.