Imobiliare · achiziție
Costuri achiziție casă România 2026
Ghid complet cu toate cheltuielile la cumpărare apartament sau casă: onorariu notar (cu TVA), TVA pe locuințe noi, taxă ANCPI, comision broker imobiliar, comisioane bancă pentru credit ipotecar. Exemple concrete cu calcul total pe tranzacție 300.000 lei.
Total costuri pe preț tranzacție
| Preț imobil | Costuri pure (notar + ANCPI) | Cu broker 2.5% | Cu credit ipotecar |
|---|---|---|---|
| 200.000 lei | ~3.800 | ~9.850 | ~14.000 |
| 300.000 lei | ~5.565 | ~14.640 | ~20.000 |
| 500.000 lei | ~10.400 | ~25.525 | ~33.000 |
| 700.000 lei | ~15.000 | ~36.175 | ~46.000 |
| 1.000.000 lei | ~18.270 | ~48.500 | ~62.000 |
Costuri totale tipice: 5-7% pentru tranzacție cash, 7-10% cu credit ipotecar, 12-15% pentru locuință noua cu TVA 9%, 23-26% cu TVA 21%. Regulă bugetare: 8-10% peste preț pentru toate costurile reale.
Defalcare detaliată — exemplu 300.000 lei
| Categorie | Sumă (lei) | Cine plătește |
|---|---|---|
| Onorariu notar (1.5%) | 4.500 | Cumpărător |
| TVA pe onorariu (21%) | 945 | Cumpărător |
| Taxă ANCPI intabulare | 120 | Cumpărător |
| Cadastru (dacă lipseste) | 2.500 | Vânzător de obicei |
| Comision broker (2.5% + TVA) | 9.075 | Depinde contract |
| Comision bancă credit (1%) | 3.000 | Cumpărător |
| Asigurări PAD + viață (1 an) | 1.500 | Cumpărător |
| Evaluare imobil bancă | 800 | Cumpărător |
| Renovari minore mutat | 5.000-15.000 | Cumpărător |
| TOTAL minim | ~22.000 | |
| TOTAL maxim cu renovari | ~32.000 |
Tips pentru reducere costuri
- Negociere onorariu notar — la tranzacții peste 500.000 lei, notarii reduc tipic 10-25% din grila standard
- Tranzacție cash fără broker — economisești 2-3% din preț (~7.500-15.000 lei pe imobil 300-500k)
- Folosește creditul bancă proprie — comisioane reduse pentru clienții existenți (BT, BCR, ING au promoții zero-comision-acordare)
- Verifică dacă cadastru există înainte de tranzacție — pe vânzător, evita cost suplimentar de 2.000-3.500 lei
- Asigurare PAD direct, NU prin bancă — băncile percep comision 20-40% peste prețul real
- Renovari amanate — muta-te și renoveaza în etape ca sa eviti cheltuieli majore înainte de obținere credit
- Pentru locuințe noi, verifică dacă te incadrezi la TVA 9% (economie 12% din preț — diferență majora la imobil 400k+ lei)
Întrebări frecvente
Care e onorariul tipic al notarului pentru tranzacție imobiliară 2026?
Onorariul notarial 2026 este degresiv conform grilei Uniunii Notarilor (UNNPR), variază 0,5%-2,2% din prețul imobilului (mai mic pentru sume mari). Plus TVA 21%. Exemple: imobil 200.000 lei → onorariu ~3.000-4.500 lei + TVA 630-945 lei = 3.630-5.445 lei total. Imobil 500.000 lei → onorariu ~5.500-8.500 lei + TVA = 6.655-10.285 lei total. Imobil 1.000.000 lei → onorariu ~9.000-15.000 lei + TVA = 10.890-18.150 lei total. Negociere posibilă la sume mari (peste 500.000 lei), notarii pot reduce 10-25% din grila standard.
TVA pe vanzarea unei case noi — 9% sau 21% în 2026?
Cotă TVA pe locuințe noi (de la dezvoltator persoană juridica): TVA 9% pentru locuințe care îndeplinesc condițiile de prima locuință în regim redus (suprafață maxim 120 mp utili + preț maxim ~600.000 lei în zona urbană / 700.000 lei în rural, cumpărător prima locuință). TVA 21% pentru restul (Cotă standard din 1 august 2025, OUG 156/2024). Pentru tranzacții între persoane fizice (apartament second-hand), NU se aplică TVA. Vezi ghidul nostru detaliat pe TVA imobiliare 2026.
ANCPI — cât costa intabularea proprietatii?
Taxă de intabulare ANCPI 2026: ~60-200 lei pentru apartament/casă standard. Calculul depinde de valoarea cadastrala și tipul interventiei. Plus eventual: cadastru (dacă lipseste, 1.500-3.500 lei pentru apartament, 3.000-6.000 lei pentru casă cu teren), expertiză topo (pentru terenuri, 800-2.500 lei), avize urbanism (pentru construcții noi). Pentru tranzacție standard (apartament cu cadastru existent + carte funciara actualizată), doar 60-200 lei taxă intabulare.
Comision broker imobiliar — cine plătește?
În România, brokerul imobiliar percepe tipic 2-3% din prețul de vânzare, +TVA 21%. Cine plătește depinde de contract: (1) Dacă vânzătorul a contractat broker — el plătește integral; (2) Dacă cumpărătorul a contractat broker — el plătește; (3) Dacă ambele părți au folosit același broker — fiecare plătește 1-1,5% (split contractual). Pentru imobil 400.000 lei, comision standard 8.000-12.000 lei + TVA = 9.680-14.520 lei. Negociere posibilă în piața ofertă excedentara (cumpărător) sau cerere mare (vânzător).
Credit ipotecar — ce costuri adaugă?
Costuri tipice credit ipotecar 2026: (1) Comision analiza dosar — 0,5-1% din sumă, max 3.000-5.000 lei; (2) Comision acordare — 0-1% (uneori 0% în promoții); (3) Comision administrare lunar — 0-30 lei; (4) Asigurare imobil (PAD obligatorie + facultativa) — 300-1.500 lei/an; (5) Asigurare viață (uneori obligatorie) — 500-2.500 lei/an; (6) Evaluare imobil — 500-1.500 lei (uneori platita de bancă); (7) Cost intabulare + cadastru dacă lipsesc. Vezi calculator-rata-credit pentru estimări.
Calcul costuri totale pentru achiziția unei case de 300.000 lei
Exemplu detaliat 2026 (apartament second-hand 300.000 lei, fără credit): Notar 4.500 lei + TVA 945 = 5.445 lei. ANCPI intabulare 120 lei. Cadastru existent (zero cost). Total tranzacție pura: ~5.565 lei (1,9% din preț). Cu broker comision 2,5% = 7.500 + TVA 1.575 = 9.075 lei. Cu credit ipotecar — adaugă 4.000-8.000 lei (comision bancă + asigurări primul an). TOTAL costuri achiziție: 18.640-22.640 lei pentru imobil 300.000 lei (6-7,5% din preț).
Diferență apartament second-hand vs locuință noua (dezvoltator)
Second-hand (între persoane fizice): zero TVA, doar notar + ANCPI + broker eventual. Total tipic 5-7% din preț. Locuință noua (dezvoltator): adaugă TVA 9% sau 21% în funcție de condiții. TVA 9% (prima locuință sub plafoane) — total cost 12-15% din preț. TVA 21% (restul) — total cost 23-26% din preț. Vânzătorul (dezvoltatorul) e plătitor TVA și o include în preț. Recomandare: pentru investiție pura, second-hand e mai eficient. Pentru locuință personală noua, calculează implicatia TVA.
Costuri suplimentare des uitate la calcul
Listă checklist costuri ascunse: (1) Comision bancă pentru OPI plată avans/diferență (50-200 lei); (2) Evaluare imobil pentru asigurare (200-500 lei); (3) Mutare + montaj usi/mobile (2.000-5.000 lei); (4) Plată utilități transfer (50-200 lei per furnizor); (5) Sigilatii / blocade apa-gaze (200-500 lei); (6) Inventariere bunuri ramase (uneori); (7) Curatare / dezinfectare profesionala (500-2.000 lei); (8) Renovari minore (zugravire, schimbat usi) — variabil 5.000-30.000 lei pentru apartament 60-80 mp. Recomandare: bugetare 8-10% peste prețul anuntului pentru toate costurile reale.