Calculator randament chirie: cât îți rămâne, de fapt, din apartament

Randament brut vs net

Randamentul brut e chiria pe 12 luni împărțită la prețul apartamentului: 30.000 ÷ 400.000 = 7,5%. E cifra din anunțuri și din discuții, dar nu e ce primești.

Randamentul net pornește de la chiria încasată efectiv, scade tot ce plătești tu și împarte la toți banii investiți, nu doar la preț:

La acest ritm, investiția se recuperează din chirie în aproximativ 20 de ani, fără să socotim cât se scumpește sau se ieftinește apartamentul.

Cât te costă o lună fără chiriaș

O lună goală nu înseamnă doar chiria pierdută: plătești tu întreținerea, iar în schimb nu mai datorezi impozit pe chiria acelei luni. În exemplu, o lună fără chiriaș te costă 2.700 lei.

Exemplu: cu 12 luni închiriate, randamentul net e 5,5%; cu 11 luni, 4,9%; cu 10 luni, 4,4%. O schimbare de chiriaș pe an, cu o lună de căutare și curățenie, e o ipoteză prudentă; pune în calculator ce ai pățit tu.

Apartament cumpărat cu credit pentru închiriere

Cu credit, întrebarea se schimbă: acoperă chiria rata? În exemplu, cu 60.000 lei avans și restul de 340.000 lei pe credit, cu dobândă de 7,5% pe 30 de ani:

• rata e 2.377 lei pe lună, aproape cât chiria;
• după rată, cheltuieli și taxe îți rămân -494 lei pe lună: pui bani de la tine în fiecare lună;
• în primul an, din rate, doar 3.134 lei scad datoria; 25.394 lei sunt dobândă.

Dobânda nu reduce impozitul pe chirie: la chirii se aplică doar forfetarul de 20%, oricât ai cheltui. Un astfel de calcul are sens doar dacă te bazezi pe creșterea prețului sau a chiriei; calculatorul arată partea sigură, fluxul de bani de azi. Rata în detaliu, cu tabelul de rambursare, e în calculatorul de rată la credit.

Taxele pe chirie, pe scurt

• Impozit: 10% din chirie minus 20% cheltuieli forfetare, adică practic 8% din chirie. Calculul pe lună și declararea le găsești în calculatorul de impozit pe chirie și în ghidul veniturilor din chirie.
• CASS: de la 24.300 lei venit net pe an din chirii, dividende, dobânzi și alte surse de acest fel, adunate. Doar din chirie, pragul se atinge la aproximativ 2.531 lei pe lună, 12 luni pe an. Dacă ai și alte astfel de venituri, scrie-le în calculator.
• La cumpărare: notarul, taxele de intabulare și comisionul agenției intră în investiție; le estimezi în calculatorul de costuri la cumpărarea unei locuințe.

Cum compari două apartamente

Bifează comparația din calculator. Un apartament mai ieftin are adesea randament brut mai mare, dar cere renovare mai multă sau stă mai mult gol; cel mai scump se închiriază mai ușor. Pune pentru fiecare prețul, renovarea, chiria realistă și lunile pe care te aștepți să stea gol, și compară randamentul net, nu pe cel brut.